Aktuality

Dne 1.7.2020 nabyl účinnosti zákon č. 163/2020 Sb., kterým se podstatně mění některé části zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění zákona č. 33/2020 Sb., a zákona č. 90/2012 Sb., zákon o obchodních společnostech a družstvech, ve znění zákona č. 33/2020 Sb., (dále jen „novela“).

Novela se týká zákonného předkupního práva k nemovitým věcem a dílčí ale neméně důležité změny v úpravě nájmu bytu, bytového spoluvlastnictví (zjednodušeně problematika SVJ) a dále bytových družstev v zákoně o obchodních korporacích.

Předkupní právo k nemovitým věcem

Zákonodárce se novelou vrátil k původní formulaci ustanovení §§ 1124 a 1125 občanského zákoníku, zákonné předkupní právo ke spoluvlastnickému podílu na nemovité věci je od 1. 7. 2020 minulostí, kromě následujících výjimek:

• spoluvlastnictví (jakékoliv, nejen nemovité, věci) bylo založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a to pouze po dobu šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví (§ 1124 občanského zákoníku ve znění novely), nebo

• spoluvlastnictví k zemědělskému závodu bylo založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a to bez omezení doby trvání a dopadající i na dědický podíl (§ 1125 občanského zákoníku ve znění novely).

Přechodné ustanovení novely stanoví, že byla-li kupní nebo jiná převodní smlouva na převod nemovité věci uzavřena přede dnem 1. 7. 2020, trvá zákonné předkupní právo ostatních spoluvlastníků i po uvedeném datu (článek II. bod 4. novely).

Změny zákonné úpravy nájmu bytu

Novela dále upravuje dílčí otázky nájmu nemovité věci za účelem bydlení. V nájemních smlouvách o nájmu bytu bude možné sjednat povinnost nájemce zaplatit pronajímateli smluvní pokutu za porušení povinností nájemce (§ 2239 občanského zákoníku ve znění novely). Každá sjednaná povinnost nájemce platit smluvní pokutu však snižuje maximální možnou výši jistoty skládané na začátku nájmu (§ 2254 občanského zákoníku ve znění novely). Součet všech smluvních pokut vzniklých za dobu nájmu a jistoty nesmí překročit trojnásobek měsíčního nájemného. Smluvní pokuty překračující uvedenou částku tak nemohou platně vzniknout.

Bytové spoluvlastnictví

• Účinností novely zaniká povinnost zahrnout do prohlášení vlastníka o rozdělení vlastnického práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám stanovy společenství vlastníků a stanovy se tak propříště stanou vždy samostatným dokumentem.

• Účinností novely se společenství rovněž založí schválením stanov. Nová úprava však způsoby schválení stanov upravuje tak, že stanovy bude možné schválit rozhodnutím o přijetí stanov na ustavující schůzi většinou hlasů všech vlastníků jednotek, nebo shodou všech vlastníků jednotek na jejich obsahu bez toho, aby se za tímto účelem konala ustavující schůze, anebo společenství bude moci i nadále založit jediný vlastník všech jednotek, tedy developer. Co se týče požadavků na právní formu založení společenství, notářský zápis bude vyžadován vždy s výjimkou založení společenství jediným vlastníkem všech jednotek.

• Nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek v domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků.

• Podle novelizovaného § 1186 odst. 2 občanského zákoníku uvedené dluhy z příspěvků na správu i z plnění spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a ze záloh na tato plnění na nového nabyvatele jednotky přecházejí, „měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit.“ Osoba odpovědná za správu domu bude povinna vystavit potvrzení o dluzích převodce, případně i o tom, že takové dluhy neexistují. Toto potvrzení pak převodce, případně s jeho souhlasem osoba odpovědná za správu domu, doloží novému nabyvateli jednotky. Zákon pak stanoví vyvratitelnou právní domněnku, že „nabyvatel nemohl tyto dluhy zjistit, pokud je nemohl zjistit z potvrzení osoby odpovědné za správu domu nebo nevydala-li tato osoba potvrzení bez zbytečného odkladu, ač o něj byla požádána.

• Nově je zakotveno, že „práva a povinnosti ze závazků spojených se správou domu a pozemku vzniklých před vznikem společenství vlastníků, z nichž jsou vlastníci jednotek oprávněni a zavázáni společně a nerozdílně, přechází dnem vzniku společenství vlastníků na společenství vlastníků.“ K přechodu těchto práv a povinností na společenství tak bude docházet ex lege. Dosud se přitom aplikoval obecný režim ustanovení § 217 občanského zákoníku, na základě kterého mohlo společenství účinky právních jednání na sebe převzít do tří měsíců od svého vzniku. Nově je upravena i oznamovací povinnost společenství vůči všem věřitelům a dlužníkům oprávněným a zavázaným z těchto pohledávek a dluhů o tom, že došlo ke vzniku společenství vlastníků. Pokud věřitel bez zbytečného odkladu nevysloví souhlas s tím, aby vlastníci jednotek ručili podle poměru velikosti svého podílu na společných částech, ručí vlastníci jednotek za tyto dluhy všichni společně a nerozdílně.

V případě zájmu o právní služby v oblasti práva nemovitostí se prosím obracejte na Kateřinu Ryšavou, rysava@akhavel.cz