V průběhu posledních měsíců HKR poskytovala své služby státnímu podniku DIAMO při převzetí částí závodu OKD, a.s., které bylo v prosinci 2020 a následně v únoru 2021 úspěšně završeno podpisem smluvní dokumentace. Další informace na https://www.diamo.cz/…Bn%C3%AD.pdf https://www.diamo.cz/…IAMO_PDF.pdf V případě zájmu o právní služby v oblasti M&A se prosím obracejte na Mgr. Lukáše Křečka, krecek@akhavel.cz

V rámci svého poradenství v oblasti M&A právníci HKR poskytovali v průběhu tohoto roku právní poradenství společnosti CONSILTECH při akvizici významného evropského výrobce kol BIKE FUN, která byla v listopadu úspěšně završena podpisem smluvní dokumentace. Další informace k akvizici https://byznys.ihned.cz/…do-zahranici V případě zájmu o právní služby v oblasti M&A se prosím obracejte na Mgr. Jana Hrabu, hraba@akhavel.cz

Dne 1.7.2020 nabyl účinnosti zákon č. 163/2020 Sb., kterým se podstatně mění některé části zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ve znění zákona č. 33/2020 Sb., a zákona č. 90/2012 Sb., zákon o obchodních společnostech a družstvech, ve znění zákona č. 33/2020 Sb., (dále jen „novela“).

Novela se týká zákonného předkupního práva k nemovitým věcem a dílčí ale neméně důležité změny v úpravě nájmu bytu, bytového spoluvlastnictví (zjednodušeně problematika SVJ) a dále bytových družstev v zákoně o obchodních korporacích.

Předkupní právo k nemovitým věcem

Zákonodárce se novelou vrátil k původní formulaci ustanovení §§ 1124 a 1125 občanského zákoníku, zákonné předkupní právo ke spoluvlastnickému podílu na nemovité věci je od 1. 7. 2020 minulostí, kromě následujících výjimek:

• spoluvlastnictví (jakékoliv, nejen nemovité, věci) bylo založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a to pouze po dobu šesti měsíců od vzniku spoluvlastnictví (§ 1124 občanského zákoníku ve znění novely), nebo

• spoluvlastnictví k zemědělskému závodu bylo založeno pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností tak, že spoluvlastníci nemohli svá práva a povinnosti od počátku ovlivnit, a to bez omezení doby trvání a dopadající i na dědický podíl (§ 1125 občanského zákoníku ve znění novely).

Přechodné ustanovení novely stanoví, že byla-li kupní nebo jiná převodní smlouva na převod nemovité věci uzavřena přede dnem 1. 7. 2020, trvá zákonné předkupní právo ostatních spoluvlastníků i po uvedeném datu (článek II. bod 4. novely).

Změny zákonné úpravy nájmu bytu

Novela dále upravuje dílčí otázky nájmu nemovité věci za účelem bydlení. V nájemních smlouvách o nájmu bytu bude možné sjednat povinnost nájemce zaplatit pronajímateli smluvní pokutu za porušení povinností nájemce (§ 2239 občanského zákoníku ve znění novely). Každá sjednaná povinnost nájemce platit smluvní pokutu však snižuje maximální možnou výši jistoty skládané na začátku nájmu (§ 2254 občanského zákoníku ve znění novely). Součet všech smluvních pokut vzniklých za dobu nájmu a jistoty nesmí překročit trojnásobek měsíčního nájemného. Smluvní pokuty překračující uvedenou částku tak nemohou platně vzniknout.

Bytové spoluvlastnictví

• Účinností novely zaniká povinnost zahrnout do prohlášení vlastníka o rozdělení vlastnického práva k domu a pozemku na vlastnické právo k jednotkám stanovy společenství vlastníků a stanovy se tak propříště stanou vždy samostatným dokumentem.

• Účinností novely se společenství rovněž založí schválením stanov. Nová úprava však způsoby schválení stanov upravuje tak, že stanovy bude možné schválit rozhodnutím o přijetí stanov na ustavující schůzi většinou hlasů všech vlastníků jednotek, nebo shodou všech vlastníků jednotek na jejich obsahu bez toho, aby se za tímto účelem konala ustavující schůze, anebo společenství bude moci i nadále založit jediný vlastník všech jednotek, tedy developer. Co se týče požadavků na právní formu založení společenství, notářský zápis bude vyžadován vždy s výjimkou založení společenství jediným vlastníkem všech jednotek.

• Nebylo-li společenství vlastníků založeno již dříve, založí je vlastníci jednotek v domě, kde je alespoň pět jednotek, z nichž alespoň čtyři jsou ve vlastnictví čtyř různých vlastníků.

• Podle novelizovaného § 1186 odst. 2 občanského zákoníku uvedené dluhy z příspěvků na správu i z plnění spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a ze záloh na tato plnění na nového nabyvatele jednotky přecházejí, „měl-li je a mohl-li je nabyvatel zjistit.“ Osoba odpovědná za správu domu bude povinna vystavit potvrzení o dluzích převodce, případně i o tom, že takové dluhy neexistují. Toto potvrzení pak převodce, případně s jeho souhlasem osoba odpovědná za správu domu, doloží novému nabyvateli jednotky. Zákon pak stanoví vyvratitelnou právní domněnku, že „nabyvatel nemohl tyto dluhy zjistit, pokud je nemohl zjistit z potvrzení osoby odpovědné za správu domu nebo nevydala-li tato osoba potvrzení bez zbytečného odkladu, ač o něj byla požádána.

• Nově je zakotveno, že „práva a povinnosti ze závazků spojených se správou domu a pozemku vzniklých před vznikem společenství vlastníků, z nichž jsou vlastníci jednotek oprávněni a zavázáni společně a nerozdílně, přechází dnem vzniku společenství vlastníků na společenství vlastníků.“ K přechodu těchto práv a povinností na společenství tak bude docházet ex lege. Dosud se přitom aplikoval obecný režim ustanovení § 217 občanského zákoníku, na základě kterého mohlo společenství účinky právních jednání na sebe převzít do tří měsíců od svého vzniku. Nově je upravena i oznamovací povinnost společenství vůči všem věřitelům a dlužníkům oprávněným a zavázaným z těchto pohledávek a dluhů o tom, že došlo ke vzniku společenství vlastníků. Pokud věřitel bez zbytečného odkladu nevysloví souhlas s tím, aby vlastníci jednotek ručili podle poměru velikosti svého podílu na společných částech, ručí vlastníci jednotek za tyto dluhy všichni společně a nerozdílně.

V případě zájmu o právní služby v oblasti práva nemovitostí se prosím obracejte na Kateřinu Ryšavou, rysava@akhavel.cz

V souvislosti s nouzovým stavem, který byl na území České republiky vyhlášen dne 13. března 2020 od 14:00 a prodloužen do 30. dubna 2020 (nouzový stav aktuálně prodloužen do 17. května 2020), se Parlament usnesl a prezident republiky dne 20. dubna 2020 podepsal „zákon o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na osoby účastnící se soudního řízení, poškozené, oběti trestných činů a právnické osoby a o změně insolvenčního zákona a exekučního řádu“.

Dále byly přijaty dva zákony týkající se nájemních vztahů vyplývajících jednak z nájmu by-tu („zákon o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS-CoV-2 na nájemce prostor sloužících k uspokojování bytové potřeby, na příjemce úvěru poskytnutého Státním fondem rozvoje bydlení a v souvislosti s poskytováním plnění spojených s užíváním bytů a nebytových prostor v domě s byty“) a jednak z nájmu prostor sloužících k podnikání („zákon o některých opatřeních ke zmírnění dopadů epidemie koronaviru SARS CoV-2 na nájemce prostor sloužících k podnikání“), a to se zaměřením na nájemce a (ne)placení nájemného.

Níže poté jednotlivé oblasti blíže rozvádíme.

1 SOUDNÍ ŘÍZENÍ, TRESTNÍ ŘÍZENÍ, INSOLVENČNÍ ŘÍZENÍ A EXEKUČNÍ ŘÍZENÍ Přijatý zákon si klade za cíl umožnit účastníkům řízení prominout zmeškání procesní lhůty nebo v případě trestních řízení její navrácení. Za běžné situace umožňuje občanský soudní řád, soudní řád správní a trestní řád prominutí zmeškání lhůty, resp. její navrácení, nicméně ne u všech procesních úkonů. Nově přijatý zákon takovou možnost přitom zavádí plošně, přičemž je zacílen právě zejména na ty procesní úkony, jejichž zmeškání nelze za běžné situace prominout, např. lhůta pro podání dovolání v rámci občanského soudního řízení nebo u kasačních stížností v rámci soudního řízení správního. Podmínkou pro prominutí zmeškání lhůty je přitom omluvitelný důvod spočívající v mimořádném opatření při epidemii, které účastníkovi nebo jeho zástupci znemožňovalo nebo ztěžovalo úkon učinit. Obdobným způsobem je postupováno i v případě exekučních a insolvenčních řízení.

O prominutí zmeškání lhůty rozhoduje soud na základě návrhu, který je třeba podat ve lhůtě, která uplyne od ukončení nebo zrušení mimořádného opatření, z něhož plynulo omezení znemožňující nebo podstatně ztěžující učinění úkonu. Lhůta je přitom pro každý typ řízení odlišná – pro civilní řízení je to 15 dnů, pro soudní řízení správní jsou to dva týdny, v trestních řízeních jsou to 3 dny.

Nově přijatý zákon dále upravuje podmínky insolvenčního řízení pokud jde o podání insolvenčního návrhu. Po dobu 6 měsíců od ukončení nebo zrušení mimořádného opatření, nejpozději však do 31. 12. 2020, nebude dlužník, který je právnickou osobou nebo fyzickou osobou – podnikatelem povinen podat insolvenční návrh v případě, že se dozví o svém úpadku. To však neplatí v případě, že úpadek nastal již před přijetím mimořádného opatření.

Pokud v době ode dne nabytí účinnosti zákona do 31. 8. 2020 podá věřitel insolvenční návrh na dlužníka, k takovému návrhu se nepřihlíží. Opětovné podání insolvenčního návrhu bude možné po 31. 8. 2020.

2 PRÁVNICKÉ OSOBY Kromě výše uvedených oblastí upravuje zmíněný zákon také rozhodování orgánů právnických osob. Zákon připouští rozhodování orgánů právnické osoby mimo zasedání v písemné formě nebo s využitím technických prostředků i tehdy, nepřipouští-li to zakladatelské právní jednání. Pokud nejsou konkrétní podmínky rozhodování upraveny v zákoně nebo přímo v zakladatelském právním jednání, určí podmínky rozhodování nejvyššího oránu statutární orgán, v případě jiného orgánu tento orgán.

Úprava se týká rovněž funkčního období členů voleného orgánu právnických osob. Pokud některému z členů orgánu uplyne funkční období, prodlužuje se jeho funkční období do uplynutí 3 měsíců ode dne následujícího po dni skončení mimořádného opatření při epidemii. Pokud s tím člen nesouhlasí, doručí svůj nesouhlas před uplynutím funkčního období právnické osobě a v takovém případě se funkční období neprodlužuje.

Pokud došlo k uplynutí funkčního období člena voleného orgánu v době mezi dnem přijetí mimořádného opatření a dnem nabytí účinnosti zákona, jeho funkce se obnoví, pokud s tím tento člen souhlasí a pokud nebyl v rozhodné době za něj zvolen, jmenován nebo jinak povolán jiný člen voleného orgánu. Funkce člena voleného orgánu se obnoví dnem doručení souhlasu s obnovením funkce a zaniká uplynutím 3 měsíců ode dne následujícího po dni skončení mimořádného opatře-ní.

3 NÁJEMNÍ VZTAHY V oblasti nájemních vztahů byly přijaty dva nové zákony upravující jednak nájem bytu a jednak nájem prostoru sloužícího k podnikání. Zákony upravují, resp. omezují pronajímatele v právu ukončit jednostranně nájem pouze z důvodu, že je nájemce v prodlení s placením nájemného. Pronajímatel má však právo nájem ukončit z jiných důvodů.

3.1 NÁJEM BYTU V případě nájmu bytu se zákon vztahuje na situace, kdy je byt užíván výhradně za účelem uspokojování bytové potřeby nájemce a vztahuje se rovněž na podnájem.

Pronajímatel není oprávněn jednostranně ukončit nájem pouze z důvodu, že nájemce neplatí nájemné. Neplacení nájemného přitom muselo nastat v tzv. rozhodné době, tj. od 12. 3. 2020 do dne následujícího po dni skončení mimořádného opatření, nejpozději však do 31. 7. 2020, a sou-časně je neplacení nájemného převážně způsobeno omezením plynoucím z mimořádného opatře-ní, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo řádnou úhradu nájemného. Nájemce je po-vinen tyto skutečnosti, které mu znemožňovaly nebo ztěžovaly úhradu nájemného, pronajímateli doložit. Jakým způsobem a co by mělo takové prohlášení obsahovat, zákon ani důvodová zpráva nepřibližuje.

Nájemce tímto ustanovením však není zproštěn povinnosti nájemné uhradit později. Zákon zavádí tzv. ochranou dobu, což je doba od účinnosti tohoto zákona do 31. 12. 2020. V této ochranné době je nájemce povinen dlužné nájemné, které se stalo splatným v rozhodné době (od 12. 3. 2020 nejpozději do 31. 7. 2020) uhradit. Pokud tak neučiní, pronajímatel má právo nájem vypovědět bez výpovědní doby.

Zákon zavádí také jakési zvolnění pro pronajímatele, a to za předpokladu, že po něm nelze spravedlivě požadovat, aby takové omezení snášel, zejména pokud by se tímto dostal sám do takové nouze, že by neměl ani na nutnou výživu svou nebo osoby, kterou je povinen ze zákona živit. Pronajímatel však i přesto může dát nájemci výpověď až tehdy, kdy mimořádné opatření skončí, nejdříve však po skončení nouzového stavu.

3.2 NÁJEM PROSTORU SLOUŽÍCÍHO K PODNIKÁNÍ

V případě nájmu prostoru sloužícího k podnikání nově přijatý zákon obsahuje ve své podstatě totožný princip jako výše v případě nájmu bytu.

V případě nájmu prostoru sloužícího k podnikání se zákon vztahuje na situace, kdy je účelem nájmu provozování podnikatelské činnosti v tomto prostoru a slouží-li takový prostor alespoň převážně k podnikání bez ohledu na to, zda je účel nájmu v nájemní smlouvě vyjádřen.

Pronajímatel není oprávněn jednostranně ukončit nájem pouze z důvodu, že nájemce neplatí nájemné. Neplacení nájemného přitom muselo nastat v tzv. rozhodné době, tj. od 12. 3. 2020 do 30. 6. 2020, a současně je neplacení nájemného převážně způsobeno omezením plynoucím z mimořádného opatření, které mu znemožňovalo nebo podstatně ztěžovalo řádnou úhradu nájemného. Nájemce je povinen tyto skutečnosti, které mu znemožňovaly nebo ztěžovaly úhradu nájemného, pronajímateli doložit. Jakým způsobem a co by mělo takové prohlášení obsahovat, zákon ani důvodová zpráva nepřibližuje.

Nájemce tímto ustanovením však není zproštěn povinnosti nájemné uhradit později. Zákon zavádí tzv. ochranou dobu, což je doba od účinnosti tohoto zákona do 31. 12. 2020. V této ochranné době je nájemce povinen dlužné nájemné, které se stalo splatným v rozhodné době (od 12. 3. 2020 do 30. 6. 2020) uhradit. Pokud tak neučiní, pronajímatel má právo nájem vypovědět s výpovědní dobou 5 dní.

Zákon zavádí také jakési zvolnění pro pronajímatele, a to za předpokladu, že po něm nelze spravedlivě požadovat, aby takové omezení snášel, zejména pokud je pronájem jediným zdrojem jeho obživy. Pronajímatel však i přesto může dát nájemci výpověď až tehdy, kdy mimořádné opatření skončí, nejdříve však po skončení nouzového stavu.

V případě zájmu o naše právní služby v oblasti dopadů koronaviru SARS CoV-2 se prosím obracejte na Mgr. Jiřího Hnáta, případně jakéhokoli jiného advokáta z týmu HKR

Předkupní právo se v občanském zákoníku výrazně změní. Vrací se jeho značné omezení, které platilo před pěti lety v souvislosti s novým civilním kodexem.

Podle novely občanského zákoníku s účinností od 1.7.2020 bude platit, že pokud osoba nemovitost koupí a bude ji následně prodávat nebo darovat, nemusí svůj podíl na nemovitosti žádnému ze spoluvlastníků již nabízet. Pouze pokud by nemovitost např. zdědila, bude mít tuto povinnost jen 6 měsíců. Pokud tedy počká na uplynutí lhůty, bude i tento následný převod bez nutnosti nabídnutí předkupního práva. Časové omezení nebude platit ve vztahu k zemědělskému závodu.

Kromě změn v oblasti předkupního práva novela občanského zákoníku sjednocuje formu přijetí změn stanov společenství vlastníků jednotek. Nebudou se muset uskutečňovat notářským zápisem, jak je tomu dosud v některých případech.

Rozšiřují se rovněž části občanského zákoníku, které se týkají družstev. Bytová družstva mimo jiné dostanou opět právo rozdělovat za splnění zákonných podmínek až třetinu zisku svým členům.

V případě zájmu o právní služby v oblasti práva nemovitostí se prosím obracejte na Mgr. Kateřinu Ryšavou, rysava@akhavel.cz